除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，确立了不动产物权登记生效的原则。本条则具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也即是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。

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不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。一般认为，根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性，一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立;二是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障;三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障;四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。

正因为不动产登记簿具有这些特征，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本条作出了上述规定。在这一点上，国外也有相似的规定，如瑞士民法典规定，物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。德国民法典规定，转让土地所有权、对土地设定权利以及转’止此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。

不动产物权变动基于法律行为者，须具备以下条件：

（一）须有不动产变动的意思表示。

法律行为以意思表示为核心要素，发生不动产物权变动的法律行为，包括物权契约和不动产物权抛弃，既为法律行为之一种，自然离不开意思表示这一要素，没有意思表示，物权变动即难以发生。在物权契约之情形，根据债权形式主义，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，物权变动乃双方当事人债权意思表示合致的结果。当事人就不动产物权的设定、移转意思表示一致，加上不动产物权登记，即生物权变动的效力。无意思表示或意思表示不真实，当事人之间关于不动产转让的债权合同难以成立，物权变动无由发生。在不动产物权抛弃的情形，尽管此系单独行为，也必须为抛弃的意思表示，否则不生不动产物权抛弃的效力。

（二）须有不动产物权登记。

不动产物权变动的公示手段为不动产物权登记。所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记使当事人之间的物上法律关系明确，具有权利表彰及宣示功能。

（三）须以书面作成。

不动产价值巨大，其物权的移转或设定，关系当事人利益较大，当事人各方都应谨慎从事不动产物权变动的交易，以杜绝纠纷。书面形式可以促使当事人缔约时审慎衡酌，避免轻率决定，并作为证据保存，同时也便于登记实务上的操作，提高登记的正确性，确保登记簿所公示的权利状态与事实上所应存在的实质及终局法律关系完全相符。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条规定，个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条规定，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1 5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%

第七条规定，其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

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